不動産の相続税評価額を算出するには

 

 不動産の相続税評価額を算出する場合、土地と建物を分けて考える必要があります。
 建物は、「固定資産税評価額」と同じ金額となりますので、特に問題はないと思われますが、土地が少し解りづらいかもしれません。

 

 固定資産税評価額とは、毎年4月頃に市町村役場から送付される、「固定資産税納税通知書」に記載されている評価額で、毎年支払っておられる固定資産税の算出根拠となっており、その中の(固定資産税)「課税標準額」の金額が、そのまま建物の相続税評価額となります。

 

 土地については、固定資産税評価額とは違い、「路線価方式」という評価と「倍率方式」という評価で算出することになり、まず路線価の有無を確認してから、路線価がない場合に倍率方式を用いる、という事になります。

 

@路線価方式による算出方法
 路線価とは、国税庁の定めている評価額で、道路に面している宅地1uあたりの評価額の事をさし、その評価額に対して所有する宅地の面積を掛けることで、宅地全体の評価額を算出する評価方法です。

 

 この評価方式は宅地に用いられますが、全ての宅地に路線価が定められている訳ではなく、特に郊外の市町村においては、路線価の存在しない地域もあります。
 また、路線価は、国土交通省の定めている「公示価格」に対しまして、おおよそ80%にあたる価額とされております。

 

A「倍率方式」による算出方法
 倍率方式は、路線価が定められていない宅地や、宅地以外の土地に対して用いる評価方式で、固定資産税評価額にこの倍率を掛けたものが、その土地の評価額となります。

 

 先にもお伝えした通り、これらの方式で算出された金額は、固定資産税評価額よりも価額が大きくなりますので、固定資産税の評価額において土地の価額を想定しておられた場合には、実際の評価額はそれよりも増える事になりますので、注意が必要です。

 

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路線価算出の具体例

 

 路線価を算出する具体的な計算式は、次の算式を用います。
・路線価評価額=路線価×奥行価格補正率×宅地面積

 

 奥行補正率とは、土地の奥行が短い場合(普通住宅地で10m未満)や、長い場合(普通住宅地で24m以上)において、土地の評価を調整する為に掛けられる数値で、普通住宅地では0.8〜1.0の数値が入ります。

 

 補正率には、この他角地などで2面が道路に面している時に用いる「側方路線影響加算率」や、表と裏などで2面が道路に面している時に用いる「二方路線影響加算率」などがありますが、ここでは省略致します。

 

○路線価の確認
 路線価の有無と倍率表については、どちらも国税庁のホームページより確認することができます。

 

○路線価図の見方
(サンプルとして、福井県坂井市坂井町という地域を転載しております)

 

 

 路線価図を見ていただきますと、地図上の道路にあたる部分に、「14G」とか「16G」など、数字とアルファベットが記載されている道路があります。
 これが路線価評価となりまして、この数字は1uあたりの評価額(単位は千円)を示しています。(下図の○印部分です)

 

 

 例えば、宅地が「16G」の道路に面している場合、1uあたり16,000円の評価がされているという事になり、仮に宅地の面積が100uで補正などがない場合、この宅地の路線価評価額は下記の通りとなります。
⇒16,000円×100u=1,600,000円

 

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倍率方式算出の具体例

 

 宅地の路線価図を確認した時に、宅地に路線価が定められていない(数字とアルファベットの道路に面していない)場合は、倍率方式によってその評価額を求めます。
 倍率方式の算出する具体的な計算式は、次の算式を用います。
・倍率方式評価額=固定資産税評価額×倍率

 

○倍率表の見方(宅地の場合)
 倍率表には、固定資産税評価額に対する倍率が記載されています。

 

 

 

 例えば、こちらの倍率表の地域で宅地の評価額を求める場合、坂井町朝日1〜8丁目の地域においてはすべて路線価である事を示し、坂井町今井、大味の各地域では、固定資産税評価額×1.1倍して評価額を求めるという事になります。

 

 

 また、マンションだった場合も考え方は同じです。
 マンションの場合、各部屋の所有者が敷地全体を共有しておりますが、それぞれの部屋の所有者の方が、全体のうち自分はどれだけを所有しているかを示す、「敷地権の割合」というものがあり、その割合は登記簿に記載されております。
 あとは、マンションの敷地全体の評価額を算出して、その金額に敷地権の割合を掛けるますと、そのマンションの評価額を算出する事が出来ます。

 

 

○倍率表の見方(宅地以外)

 宅地以外でも同じ要領で算出致します。
 坂井町今井は全地域同じで、「田」は純農地で固定資産税評価額×4.5倍、「畑」は同×7.0倍となります。
 坂井町大味では、農業振興地域内の農用地区域では、「田」が同×4.8倍、「畑」は同×6.9倍となり、それ以外の地域は中間農地で、「田」が同×10倍、「畑」が同×15倍という事になります。

 

 また、「この場所が農業振興区域かどうか」ということは、市町村が個別に判断しておりますので、市役所及び町村役場の農業政策を担当している部署に、問い合わせをする必要があります。

 

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