不動産の生前贈与について

 

 

 不動産の生前贈与を検討される場合、「相続対策」と「相続税対策」という2つの想いがあるかと思われます。

 

 また、生前贈与には、「贈与税」の課税が検討されますが、それが不動産の場合には高額となる場合もありますし、金銭の贈与にはない、「登録免許税」「不動産取得税」という税金も課税されますので、それらも含めた上で、総合的に検討をする必要があります。

 

 

○登録免許税について
不動産の名義を変更する時に法務局へ支払う税金です。
相続で引き継いだ場合は0.4%ですが、生前贈与の場合は2%になります。

 

○不動産取得税について
売買や贈与などで不動産を取得した方が、都道府県へ支払う税金です。
相続で引き継いだ場合には課税されませんが、生前贈与の場合は3%になります。
(但し、宅地評価土地は1.5%へ負担調整されます)


 

金銭を生前贈与する際の注意点

 

 金銭を生前贈与しておられる方の中には、「相続税対策」として、子や孫に対して少しずつ贈与をしている、という方もおられると思います。
 その場合、その贈与方法にはご注意いただきたく思います。

 

 贈与をうける方(もらった方)名義の口座に定期的に振込をしているという場合ですと、贈与自体の成立が認められず、ただ口座の名義人が違うだけで、ご自身の財産であるという指摘をされる場合があります。
 それが、「名義預金」と呼ばれるものです。

 

 民法上、贈与契約が成立するには、「あげます」・「もらいます」という、双方の意思表示がなければ成立しません。
 また、名義預金ではない事を示すには、贈与が有効に成立した事を明確にしておく必要があります。

 

 その点におきましては、次の事柄が特に重要となります。
@贈与契約書を作成する
 贈与税の控除額(一人当たり年間110万円)の範囲内で贈与をされる場合、1枚の贈与契約書に”今年は〇○万円、来年は○○万円・・”、という風に記載してありますと、その贈与全体を分割しているだけ、という認定をされる可能性が高く、そうなりますと、贈与全体を合計したものが課税対象となります。
 この為、面倒であっても贈与の度に贈与契約書を作成して、それぞれの贈与が単独の行為である事を示す必要があります。

 

A金銭の管理をもらった方がする
 金銭を振込で贈与した方が、その振込口座の通帳や印鑑などもご自身で管理している場合は贈与が否定され、「名義預金」と認定される可能性があります。

 

 また、贈与を受ける方が遠隔地にお住まいの場合、振込された口座がもらう方の最寄りの金融機関であるという事も重要ですし、幼少の方への贈与の場合は、その金銭の管理者である保護者への贈与とみなされる場合があります。

 

 そうなりますと、子と孫にそれぞれ100万円ずつ贈与をしているつもりでも、子に200万円の贈与をしている、と認定される事になります。

 

贈与税について

 

 贈与税はあげた方ではなく、もらった方に課税される税金です。
 この為、税務署に申告・納税をする義務があるのは、もらった方になります。

 

 また、税率が2種類ありまして、20歳以上の子や孫などへの贈与は「特別税率」となり、それ以外の方に贈与する場合は「一般税率」の適用となります。

 

 ただし、贈与税には基礎控除額がありますので、その範囲内の贈与であれば、贈与税は課税されず申告の必要もありません。
○贈与税の基礎控除=年間110万円
(もらった方一人あたり)

 

 “もらった方一人あたり”とは、小額の贈与を複数の方から受けていた場合、もらった額の合計が年間110万円を超えた場合は贈与税が課税される、という意味です。

 

 また、不動産を時価よりも低廉な金額で売買した場合や、債務を代わりに支払った場合などは、たとえ親子間であっても、その差額が贈与とみなされ、贈与税が課税される場合もありますので、注意が必要です。

 

○贈与税率表

 

◆贈与税の具体的算出例
500万円を子(20歳)に贈与する場合

 

@基礎控除額を引く
 500万円-110万円=390万円
A税率を掛ける
 390万円×20%=78万円
B控除額を差し引く
 78万円-30万円=48万円
 ⇒贈与税額は48万円

 

贈与税における控除など

○配偶者控除
(同一配偶者からは1度のみ)

婚姻期間が20年以上の夫婦間において、居住用不動産又はその取得の為の金銭を贈与し、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その居住用不動産に居住して、その後も引き続き居住する見込みの場合、基礎控除額110万円に加えて、更に2,000万円まで贈与税が控除されます。

○住宅取得等資金の非課税制度
両親、祖父母などから子・孫(20歳以上)の為に、住宅取得資金として金銭の贈与を受けた場合、その取得した住宅の性能に応じて、300万円〜1,200万円まで贈与税が非課税となります。

○教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税制度
両親、祖父母などから子・孫(30歳未満)の為に、金銭で贈与するなどして、教育資金として金融機関で専用口座を開設した場合、1,500万円まで贈与税が非課税となります。

○結婚・子育て資金の一括贈与に係る贈与税の非課税制度
両親、祖父母などから子・孫(20歳以上50歳未満)の為に、金銭で贈与するなどして、結婚・子育て資金として金融機関で専用口座を開設した場合、1,000万(結婚資金は3,000万円)まで贈与税が非課税となります。

 

 この他、60歳以上の両親・祖父母から、20歳以上の子や孫への贈与につきまして、2,500万円まで特別控除額がある「相続時精算課税」という制度を選択することも出来ます。

 

 こちらの制度は、贈与した金銭の用途は問われませんが、この制度を一度選択致しますと、以後、同じ方からの贈与には、年間110万円の基礎控除額は適用されなくなり、その全てを申告・納税(税率は一律20%)する必要がありますので、注意が必要です。

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